一種名為“住房出租”或“以租代購(gòu)”的模式在部分房地產(chǎn)市場(chǎng)悄然興起，其本質(zhì)被業(yè)內(nèi)專(zhuān)家指為變相的“首付貸”，形式更為隱蔽，風(fēng)險(xiǎn)卻居高不下。新一輪的金融監(jiān)管風(fēng)暴或?qū)?duì)此類(lèi)違規(guī)行為進(jìn)行嚴(yán)厲查處。

“首付貸”曾因過(guò)度加杠桿、放大金融風(fēng)險(xiǎn)，在數(shù)年前被監(jiān)管部門(mén)明令禁止。新的變種模式規(guī)避了直接提供貸款的名義，轉(zhuǎn)而以“租金抵房款”、“長(zhǎng)期租賃權(quán)轉(zhuǎn)讓”等包裝出現(xiàn)。通常操作是，購(gòu)房者與開(kāi)發(fā)商或第三方機(jī)構(gòu)簽訂一份長(zhǎng)期（如10-20年）的租賃合同，并支付一筆遠(yuǎn)高于常規(guī)租金的“長(zhǎng)期租金”或“權(quán)益金”，這筆資金實(shí)質(zhì)上被用作購(gòu)房首付款。購(gòu)房者再與金融機(jī)構(gòu)簽訂按揭貸款合同，完成房產(chǎn)的“購(gòu)買(mǎi)”。這種模式使得購(gòu)房者在實(shí)際資金不足的情況下，繞過(guò)了首付比例限制，得以“零首付”或“低首付”入市。

其隱蔽性在于，法律關(guān)系復(fù)雜，涉及租賃、委托、貸款等多重合同，表面上合規(guī)，實(shí)則將購(gòu)房的金融風(fēng)險(xiǎn)前置并隱藏起來(lái)。高風(fēng)險(xiǎn)則體現(xiàn)在多個(gè)層面：對(duì)于購(gòu)房者而言，其實(shí)際背負(fù)了“租金”和“月供”雙重債務(wù)壓力，杠桿率極高，一旦收入波動(dòng)，極易引發(fā)資金鏈斷裂，面臨房財(cái)兩空的境地。對(duì)于金融機(jī)構(gòu)，由于首付并非購(gòu)房者自有資金，貸款的風(fēng)險(xiǎn)敞口被顯著放大，一旦房?jī)r(jià)下行或購(gòu)房者違約，壞賬風(fēng)險(xiǎn)劇增。這種模式扭曲了房地產(chǎn)市場(chǎng)真實(shí)的供需關(guān)系，助長(zhǎng)投機(jī)氛圍，干擾“房住不炒”的調(diào)控基調(diào)，可能引發(fā)局部金融風(fēng)險(xiǎn)。

監(jiān)管層已密切關(guān)注此類(lèi)現(xiàn)象。新一輪的房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)排查預(yù)計(jì)將把此類(lèi)變相“首付貸”作為重點(diǎn)打擊對(duì)象。監(jiān)管重點(diǎn)可能包括：嚴(yán)查資金流向，追溯“長(zhǎng)期租金”的實(shí)際用途；規(guī)范租賃市場(chǎng)行為，禁止以租賃之名行銷(xiāo)售、融資之實(shí)；要求商業(yè)銀行嚴(yán)格審核首付款來(lái)源，確保為借款人自有資金；對(duì)違規(guī)提供資金或合作的開(kāi)發(fā)商、中介及金融科技平臺(tái)進(jìn)行聯(lián)合懲戒。

對(duì)于普通消費(fèi)者而言，必須清醒認(rèn)識(shí)到，任何繞過(guò)首付比例規(guī)定的“金融創(chuàng)新”都伴隨著巨大風(fēng)險(xiǎn)。購(gòu)房應(yīng)量力而行，依賴(lài)自身儲(chǔ)蓄和合法合規(guī)的金融支持。在簽訂任何長(zhǎng)期、大額的租賃或購(gòu)房合同前，務(wù)必厘清所有條款的法律實(shí)質(zhì)和潛在風(fēng)險(xiǎn)，避免落入高杠桿陷阱。

變相“首付貸”借“住房出租”等外殼重現(xiàn)市場(chǎng)，其隱蔽性與高風(fēng)險(xiǎn)特性對(duì)金融穩(wěn)定構(gòu)成威脅。預(yù)計(jì)即將到來(lái)的嚴(yán)格監(jiān)管將對(duì)此類(lèi)違規(guī)操作形成有力震懾，以維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康秩序和金融系統(tǒng)安全穩(wěn)定。